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  • 征集主題:

    《如皋市住宅專項維修資金管理辦法》公開征求意見

  • 征集時間:

    2018年09月11日 - 2018年10月30日

  • 征集單位:

    如皋市人民政府

《如皋市住宅專項維修資金管理辦法》公開征求意見

為加強我市住宅專項維修資金管理,促進其保值增值,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護業主合法權益,根據《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省住宅專項維修資金管理辦法》等規定,草擬了《如皋市住宅專項維修資金管理辦法》。現將征求意見稿予以公布,有關修改意見和建議請于2018年9月21日前向如皋市人民政府法制辦公室反饋(地址:如皋市行政中心政府政協樓625室,郵編226500,聯系電話(傳真):87286551,電子信箱:rg87286551@163.com)。

附件:如皋市住宅專項維修資金管理辦法(征求意見稿).docx


如皋市人民政府

2018年9月11日

意見列表
意見 昵稱 時間
《如皋市住宅專項維修資金管理辦法》聽證會實錄公告 如皋市人民政府法制辦公室 2018-10-29
《如皋市住宅專項維修資金管理辦法》聽證會于兩點半正式開始 聽證會主持人、聽證代表、記錄人已全部就位! 如皋市人民政府法制辦公室 2018-10-29
主持人:大家下午好!非常高興邀請到大家參加今天的《如皋市住宅專項維修資金管理辦法》文件制定聽證會,歡迎大家的光臨!此次聽證會由市政府法制辦提議并主持召開,現在我宣布:聽證會正式開始! 本次聽證會參加人共18人。其中聽證主持人1人,聽證員2人,分別是市政府法制辦公室孫鍇、孫亞東、曹明海同志;聽證陳述人2名,是文件起草單位如皋市城管局繆衛華、陳彤科長。聽證記錄人2名分別是曹明海、孟畇豫;聽證網上公開實錄公布反饋人員1名是朱勇偉同志擔任。我是孫鍇,是此次聽證會主持人。 如皋市人民政府法制辦公室 2018-10-29
主持人:本次聽證會設聽證代表11人,市民代表2名,行政決策聽證代表2名,媒體代表2名(含網友代表1名),小區物業代表2名,小區業主代表2名,專家代表代表1名。 按照《如皋市行政聽證程序規定》,本次聽證會的市民代表向社會公開征選產生,行政決策聽證代表是從如皋市行政決策聽證代表庫中報名產生,媒體代表由宣傳部門推薦,小區物業代表、小區業主代表、專家代表由相關部門推薦。 下面宣布聽證紀律和注意事項:一是為保持會場安靜,請參會人員關閉隨身攜帶的手機或者將手機調整為震動模式;二是參會人員應認真聽取聽證代表的發言,不得隨意打斷聽證代表發言;三是請聽證代表發言時先作自我介紹,發言內容應當觀點明確,并簡要闡明理由;四是重復意見只需表態,勿需贅述;五是為保證聽證代表公平發言的機會,每位聽證代表的發言時間原則上不超過5分鐘;六是代表的書面意見請在會后交會議工作人員。 如皋市人民政府法制辦公室 2018-10-29
主持人:首先,歡迎和感謝參加聽證會的各位代表,同時,歡迎各位媒體朋友參與旁聽和會后的采訪報道。 為有效解決住宅專項維修資金交存標準、補續籌難度大、使用難、使用不便捷、保值增值難等問題,市城管局起草了《如皋市住宅專項維修資金管理辦法》,從交存標準、籌集來源、使用程序、應急維修、竣工撥付等方面,對住宅專項維修資金進行規范管理,根據十八屆四中全會《關于全面推進依法治國若干重大問題的決定》和《江蘇省行政程序規定》中有關聽取公眾意見的要求,同時為了進一步住宅專項維修資金管理的科學性、合理性,市政府召開本次聽證會,廣泛聽取市民以及社會各界代表的意見。 此次聽證會代表涉及范圍廣、代表性強,普遍具有較高的文化水平和較強的實踐體會。希望各位代表對聽證會議題暢所欲言,充分發表意見,并自覺遵守會議的各項紀律。 如皋市人民政府法制辦公室 2018-10-29
城管局:介紹文件主要內容詳見征求意見稿。 專家代表:合法合規合情合理。一是住宅維修資金以物權法為標準,物權的出發點:有權屬的歸權屬,有約定的從約定,以上沒有的歸業主;人防40元每平,人防是盲點,歸國家所有,國家可以委托管理部門和小區業主管理維保,可以和新的人防法銜接。二是物業質量差的問題,建議小區驗收時開發時要向政府繳納物業質量保證金。三是現在的標準每平方多少錢,樓層、洋房都按照一個標準不太合理,按照建造的百分比收取比較合理。電梯、消防收費標準較低,每個小區的電梯等價格不一,使用若干年后,要維修后保持原來的水平,經費肯定是不夠的,現在很多小區消防不到位,翻一倍都是較低的,10和18改為30/45較合理。停車位,一個平方40元,地下室屬于主體結構的一部門,非人防車位屬于附贈的,過去有規定的從約定,新的小區按照新的規劃,沒有約定的屬于所有的業主所有。第四,應急維修資金管理,實際上安全的問題根據物業管理辦法是有問題的,啟東的有參考性,保證使用功能,建議操作程序這塊要更細化,出臺相配套的文件,流程也要更便捷,第34條,是合理的,但是放在公眾面前會有爭議。 如皋市人民政府法制辦公室 2018-10-29
行政決策聽證代表1:考慮規范性文件的合法性和合理性。關于合法性:有沒有違反上位法,孳息部分用于維修還需要征求意見;是否授權,價格問題涉及合理、合法問題,是有權制定,參考實際和周邊,建議需要再核實周邊情況;關于合理問題,收費標準,繳存標準辦法,別墅和普通住宅放在一起收費可能會引起爭議,分開立項。應急維修的程序問題,外墻瓷磚掉落,物業和業主發生推諉,應該明確都可以申請,若損害他人誰來承擔,這類問題也該明確。 如皋市人民政府法制辦公室 2018-10-29
行政決策聽證代表2:結合法院實踐,我提三個問題:一是繳納金額的合理性,起訴中陳述開發商收取資金時不知情,標準比較低,和海安14年標準齊平,但要公開,讓百姓知曉,要夠用、管用,要辦成事。二是收取過程中要宣傳,可以在買賣合同附件上注明,維修資金不透明,涉及知情權,應當在小區及時公開使用情況和余額,可以在政府網站公開。三是資金啟動難。現實生活中使用率低,業主的申請石沉大海或者被拒絕,要具有可操作性,是為房子繳納養老金,啟動程序繁瑣,要求高,申請主體業委會或者物業主體,業主不能申請,加上現場勘查、公示等程序,缺乏及時性。建議決策時所有人決策改為共同決策。第7條,難以操作,滋生不開票的行為,還有利息計算問題改為銀行同期存款利息計算。 如皋市人民政府法制辦公室 2018-10-29
物業代表1:建議主管部門加強培訓,物業公司加強宣傳。 物業代表2:一是公共維修資金要能真正發揮作用,要能真正服務于民,收費標準偏低;二是別墅和多層的收費標準要區分開來收費,我的意見相反,別墅公共面積較少,損壞率較低。三是是否可以將技術如監控列入進去,升級換代較快,很多小區現在癱瘓了,要求業主同意也比較困難,因為不涉及直接利益。四是關于三分之二業主通過比較困難,是否可以使用排除法,提出反對意見,統計反對意見是否通過三分之一,視為三分之二業主通過。 如皋市人民政府法制辦公室 2018-10-29
媒體代表1:從業主角度出發,具體征收標準是否合理,行政機關應當公開和透明。 如皋市人民政府法制辦公室 2018-10-29
媒體代表2(網友代表):一是公共資金維修能使用到位,對小區繳納物業費都起到推動作用,陽光花園近期就啟動公共維系資金,維修了外墻,業主今年都積極繳納物業費。二是以前有沒有專項住宅的管理辦法,以前有的話只能是修改。關于收費標準,在宣傳時應該明確以前的標準,再和現在的標準對比,讓人更易接受。三是以個人名義由城管局管理的問題,看起來合理,但個人名義管理后產生的利息能否使用,我認為繳納的錢應該變成公共的,不應該再分個人。還有房子出售過戶后,維修金是否轉讓的問題。 如皋市人民政府法制辦公室 2018-10-29
業主代表1:一是專項維修資金作為房屋的養老金,過去也有的相關規定,現在準備出臺新的管理辦法,我們最希望聽到過去的辦法是什么條款,現在增加、改變了什么條款,能夠解決哪些矛盾,不能單純解決收費標準的問題。涉及收、支、用的問題,數額標準是否合理,了解到這是參照周邊標準;我也認為別墅和多層同一標準也會產生問題;二是作為如皋市的管理辦法,應該結合實際細化到便于操作,這方面可能還有些問題,比如第12條不得列支項,但沒有規定可以列支的具體項目,我希望能進一步細化。三是申請維修資金的問題出現推諉現象,是否需要加以說明哪些方面由哪些主體申請,不夠明確會出現問題。正常程序哪些主體可以申請,特殊情況時可以由哪些主體申請。申請人可以組織應急維修沒有解釋到位。還有維修金是不是跟房走。 如皋市人民政府法制辦公室 2018-10-29
市民代表1:針對第33條提些建議,業主擔心資金去向,監控老化是否可以列入進去,小區設施無人維修。第33條第八項宣傳培訓費用不應當由業主承擔,而應由政府組織宣傳。 如皋市人民政府法制辦公室 2018-10-29
市民代表2:專項維修資金是否包括道路維修、房屋漏雨應在文件中明確。 如皋市人民政府法制辦公室 2018-10-29
業主代表2:關于房屋基金維修問題,公共部分是否包含交通道路等部分。03年以前房屋收取的標準是按照百分比收取的,不是按照每平方收取的,應該按照物權上的百分比來收取,增加規定沒有繳納房屋維修資金不得領取產權證。資金管理我有個想法,應該參照養老金,每年預留10%流動資金使用,其余資金可以獲取更高收益。三分之二表態的工作很難實現,是否可以通過三分之一的反對意見來操作。應急問題給予物業公司授權,及時處理發生的問題。頂層維修費用,雖然是公共面積,但除頂層其余樓層使用不到,那頂層申請維修金的問題是否需要1、2、3層業主同意。還有小區施工周期較長,業主叫苦不迭,對于施工監管的問題,建議行政主管部門加強監督。 如皋市人民政府法制辦公室 2018-10-29
建議文件對住宅專項維修資金的支取明確具體的列支項目,并與物業公司物業管理過程中維修的項目進行區別并明確。
【回復】:感謝網友的支持并提出寶貴意見!
雉水人家 2018-10-29
主持人:各位聽證代表提出了的問題,合法性方面,權屬以及用途;合理性方面,收費的標準、計算方式以及新舊對比;資金使用應該公開、宣傳;實際操作的細節及技術提出的問題。請城管局進行解答。 如皋市人民政府法制辦公室 2018-10-29
城管局:首先,關于標準問題,通常做法是根據住建部住宅專項維修資金管理辦法的規定量化,每隔幾年調整一次,但因我們已經很多年沒有調整導致增幅較高,再結合現實情況和周邊的標準,初次確定的標準低于周邊幾年前的標準,后確定了一個中間值。專家認為標準太低的問題,標準確定的過高對于房屋養老是有好處,但業主難以接受。二是新舊文件對比,過去的文件是多部門牽頭制定了一個簡單的收費標準,此時是多角度結合出臺的文件。三是關于流程問題,業主反映提出的申請城管局不批準,業主提出疑問是否不準使用,維修金使用業主所有,必須經過業主同意。對于簡化的問題,但要嚴格依照相關規定。四是維修范圍細化問題,會后會繼續研究。關于第33條,是指申請維修的內容使用維修資金較多時,采陽光主義,通過平臺等公開執行。 如皋市人民政府法制辦公室 2018-10-29
主持人:請聽證員宣讀網友提問。 如皋市人民政府法制辦公室 2018-10-29
聽證員:雉水人家網友“建議文件對住宅專項維修資金的支取明確具體的列支項目,并與物業公司物業管理過程中維修的項目進行區別并明確。” 如皋市人民政府法制辦公室 2018-10-29
城管局:這就是物業公司出現推諉的情況引發網友的擔憂,物業公司應該認真履職。 專家代表:區分大修、中修、小修的范圍,日常維護,包括中修和小修,應該屬于物業范圍,大修啟動專項維修資金。 如皋市人民政府法制辦公室 2018-10-29
主持人:各位聽證代表,自今年8月份起草文件以來,城管局嚴格按照文件制定程序起草了文件,市政府法制辦公開征求了社會各界意見,并認真做好了這次聽證會的前期準備工作,在與會各位代表同志的大力支持下,本次聽證會得以順利召開。今天,各位聽證代表就自身的工作實際和切身體會對本次聽證會的主要議題發表了自己的觀點,并就我市住宅專項維護資金的管理提出了中肯的意見和建議,這些意見和建議,對《辦法》的完善具有積極作用,我們將認真整理、歸納各位代表的意見,合理吸收納入《如皋市住宅專項維修資金管理辦法》,使修改后的《辦法》更加體現民意,反映民智,更加符合管理的需要,更加方便城市居民,從而促進我市經濟社會快速健康發展。 今天的聽證會到此結束,謝謝大家! 如皋市人民政府法制辦公室 2018-10-29